Європейські підходи у житлово-комунальній сфері або де починається Батьківщина

Андрій Чубик, Виконавчий директор Центру глобалістики «Стратегія XXI» Україна завжди славилась бережним ставленням до своїх домівок та господарств - білі стіни, що проглядаються через вишневий садок, є класичним малюнком повсякденного життя, а ще підметений двір і квіти навколо паркану. Дві фотографії нижче, здавалося б, відображають побут абсолютно різних країн, хоча насправді це під'їзди двох багатоквартирних будинків у місті Луцьк, яке добре відоме як одне з лідерів за кількістю об'єднань с

Стаття Андрія

Далі - мовою оригіналу

Почему такой разительный контраст? Ведь живут и там и там одинаковые семьи, есть и старшие и младшие, с машинами и без, с домашними животными, курящие и т.д.

В Украине процесс приватизации квартир начался в 1992 г1. Государственная приватизация квартир должна была создавать условия для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, привлечения значительного количества граждан к участию в содержании и сохранении существующего жилья и формирования рыночных отношений в жилищной сфере. Приватизация квартир также должна была способствовать эффективности сохранения жилищного фонда и обеспечивать более качественное его обслуживание.

Приватизировав свои квадратные метры, значительная часть счастливых собственников постарались поставить внушительные входные двери или даже лестничные решетки, на практике реализовав не самую лучшую поговорку - «моя хата (квартира) скраю, я нічого не знаю» - в вопросе поддержания функциональности общих помещений и инфраструктуры многоквартирного дома, не говоря уже об облагораживании придомовой территории и повышении качества обслуживания.

Несовершенное законодательство, хроническое недофинансирование и неподконтрольность домоуправительных служб и многие другие проблемы не могут оправдать безразличия к чистоте в подъезде, курению на детских площадках и вытаптыванию немногочисленной зелени вокруг домов. Но «лучше поздно, чем никогда» – сейчас самое время каждому начать с себя, своего подъезда и придомовой территории – наводить порядок и это будет самым правильным и эффективным доказательством человеческого достоинства, патриотизма, хозяйственности и европейских ценностей в себе и на практике.

Закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома»2 предусматривает полную передачу прав собственности на дом и придомовую территорию объединению совладельцев. Он же предусматривает их полную ответственность за качество работы всей инфраструктуры дома и состояние вокруг дома. Почему же предприимчивые в рамках своих квартир совладельцы не спешат делать общую территорию своих домов красивой и чистой и даже провалили внедрение перехода на объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) в июле 2016 года? Обратимся к опыту наших соседей словаков.

Одним из первых шагов в стране-члене Словакии, после решения о приватизации в начале 1990-х, стало принятие закона об обязательном переходе к системе ОСМД, в котором четко прописано границы ответственности между городскими (муниципальными) органами власти и коммунальными службами, частными поставщиками услуг и совладельцами многоквартирных домов. В связи с этим огромное значение имела информационная кампания на уровне города – городская власть должна была использовать все доступные средства для информирования населения о правах и обязанностях ОСМД, а самое главное – границах, где начинается ответственность совладельцев. Разделение сфер ответственности объясняется нерушимым правом защиты частной собственности, где в равной степени также действует право ответственности за эту собственность, ее функциональность и безопасность для собственности соседей и т.д.

Важным аспектом, который в настоящее время в Украине также постепенно обретает законодательное основание, является развитие рынка поставщиков коммунальных услуг, будь то поставка электричества, тепла или вывоз мусора. ОСМД вправе выбирать себе поставщика и менять его по собственному усмотрению, но несет ответственность, включая материально-финансовую, за чистоту внутридомовой и придомовой территории, функциональность и безопасность всей инфраструктуры внутри дома.

Интересный факт – если в словацком городе, например, в зимнее время вдруг своевременно не был убран снег или лед, и кто-то, даже совершенно посторонний человек, упав, получил увечье, или не работало освещение в подъезде, и случилась аналогичная ситуация, то гарантированно ОСМД будет оштрафовано. Аналогичное произойдет, если нарушаются правила вывоза мусора и соответственно, подана жалоба на неприятный запах, не говоря уже о разбросанных остатках или неубранных пакетах. В таких странах как Германия или Австрия действуют даже установленные местными органами власти правила застройки и облагораживания придомовой территории, согласно которым ОСМД обязано придерживаться минимальных требований формам, видам и количеству объектов на своей территории, ограждениям и озеленению. Вот это и есть яркие примеры европейских подходов к налаживанию жизни граждан в местах обитания.

Большинство соседних Украине стран уже внедрили системы разделения мусора, где ОСМД поставлен выбор – платить максимальную цену за общий контейнер или получать существенные скидки за разделение бумаги, стекла, пластика и органики. Все чаще на уровне городских властей принимаются решения об обязательном разделении мусора.

Настоящим бедствием для ОСМД часто является наличие нескольких злостных неплательщиков, что в условиях большинства домов на 30-50 квартир делает ощутимую брешь в финансовом балансе дома. В Словакии, например, действует законодательная мера3 против неплательщиков ОСМД, где голосованием большинства совладельцев разрешается выносить решение о продаже собственности неплательщика (квартиры) на аукционе недвижимости. В Украине данная проблема может быть решена пока-что только через суд или в результате настойчивой работой руководства ОСМД с самим неплательщиком.

Несмотря на описанные минусы, Украина имеет также некоторые временные преимущества, которые могут существенно помочь ОСМД сделать первые шаги. Действует программа государственной поддержки ОСМД – «Теплые кредиты»4, где исключительно объединения пользуются привилегией повышенной ставки компенсации затрат на модернизацию в диапазоне от 40% до 70% в зависимости от количества субсидиантов среди совладельцев квартир. Данной финансовой поддержкой уже воспользовались десятки украинских ОСМД, в результате чего существенно повысился внутридомовой комфорт и чистота, снизились затраты на коммунальные услуги.

Общая процедура объединения в ОСМД для каждого многоквартирного дома выглядит примерно следующим образом:

- создание инициативной группы;

- инициирование собрания владельцев квартир, где необходимо предоставить цель и основные задачи будущего объединения, возможные затраты и выгоды от проведения тех или иных работ;

- регистрация ОСМД, выбор органов управления и контроля, набор персонала, открытие счета, оформление необходимой документации;

- проведение энергетического аудита для уточнения характеристик дома и разработки плана реновации;

- оценка собственных финансовых возможностей и финансовых предложений банков-участников программ кредитования, объема государственной компенсации, оформление сделки;

- проведение работ с последующим контролем качества – миниаудит;

- поддержание функциональности, чистоты и порядка общими усилиями руководства и членов ОСМД.

Как правило, основными работами являются термомодернизация, включающая утепление внешних стен, подвала и крыши, замена окон и дверей, установка или реконструкция системы вентиляции; установка индивидуального теплового пункта, реконструкция внутридомовой разводки и балансировка работы с учетом погодных условий. Эти работы должны проводить совладельцы, поскольку ответственность поставщика как правило заканчивается на общедомовом счетчике.

При условии качественного выполнения указанных выше работ объемы потребления и затраты по оплате отопления уменьшаются примерно наполовину. Установка диодных светильников с датчиками движения и солнечных панелей на крыше дома, соединенных с аккумуляторами, позволит экономить 70-80% средств на электричество и обеспечить нормальное освещение парадного и лестничных площадок. Разделение мусора позволит не только сделать вклад в глобальную борьбу с загрязнением Земли, но и получить 10-15% средств обратно, исходя из стоимости приема вторсырья.

Опрятные подъезды и зеленые ухоженные придомовые территории будут позитивно влиять на настроение, общие собрания сближать соседей по дому и улучшать общую атмосферу.

Городские власти5 также часто предоставляют или готовы предложить дополнительные финансовые стимулы для ОСМД и частных домохозяйств.

Масштабное субсидирование коммунальных услуг и энергоносителей не будет продолжаться вечно, поскольку оно забирает финансовые ресурсы, которые необходимы для реализации реформ образования, охраны здоровья и инфраструктурных проектов. Субсидирование также является огромным демотиватором для получателей, формируя в том числе безразличие к результатам труда налогоплательщиков и финансируя неэффективных и монопольных поставщиков.

Качественнее, дружнее и дешевле будут жить в первую очередь те, кто сегодня найдет общий язык с соседями, вложит свои деньги и силы в общую собственность и в будущем будет следить за ее сохранностью и функциональностью, как это делают в большинстве стран Евросоюза. Отстающие будут продолжать платить больше, жить хуже и жаловаться на судьбу. Родина активных начинается з наведения порядка в своем доме и дворе.

 



Аналітична записка


Дослідження


Доповіді та презентації


Статті


Коментарі експертів